Deseori, s-a intamplat sa cumperi un apartament intr-un bloc nou la un pret bun, insa dupa putin timp te pomenesti ca se darama peretii, cade tencuiala, sau ia foc si nu mai poate fi stins incendiul, ori ca trebuie sa mergi prin noroi pana la cea mai apropiata farmacie sau magazin alimentar.
Incendiul izbucnit de curand intr-unul dintre marile ansambluri rezidentiale din Bucuresti, ne-a adus in atentie calitatea proasta a constructiilor noi, lipsa avizelor necesare, precum si distanta fata de mijloacele de transport in comun, precum si lipsa infrastructurii.
Toti cei care doresc sa achizitioneze o locuinta si au sau imprumuta banii necesari, isi pun intrebarea ce tip de apartament este mai avantajos sa aleaga: unul nou sau unul vechi.
In piata imobiliara se observa ca un numar tot mai mare de clienti care au inceput sa observe defectele blocurilor noi, preferandu-le in special pe cele construite in anii de dinainte de revolutie. Si asta pentru ca acestea sunt mai sigure in ceea ce priveste structura de rezistenta, deoarece au fost ridicate dupa standarde stricte, pe care Romania le-a implementat dupa cutremurul din 1977.
Totodata, cei mai multi clienti din marile orase precum Cluj Napoca, Brasov, Timisoara, Iasi si Bucuresti, cauta apartamente confort I sau marit, decomandate si neaparat construite dupa 1977, preferand etaje intermediare si situate la mica distanta de mijloacele de transport in comun si de centrul oraselor.
Peste 70% dintre clientii care merg la vizionari cu agentiile imobiliare sau pe cont propriu, prefera sa cumpere intr-un bloc construit dupa 1977, datorita faptului ca au constatat singuri, diverse deficiente ale noilor constructii (locatie, infrastructura, calitate, etc.),sau din informatii culese de la prieteni sau cunostinte care au apucat sa cumpere un apartament nou si se plang ca se confrunta cu diverse probleme.
In acelasi timp, procentul celor care prefera sa cumpere in blocuri construite dupa 1977, este in continua crestere.
Avantaje si dezavantaje apartamente in blocuri vechi
Principalele avantaje ale unui apartament intr-un bloc vechi sunt urmatoarele:
- locatia acestuia;
- calitatea de cele mai multe ori superioara a constructiilor;
- apropierea de mijloacele de transport in comun;
- apropierea fata de institutii;
- apropierea fata de scoli, gradinite si cresa;
Blocurile vechi au insa si cateva dezavantaje, cum ar fi:
- instalatiile vechi;
- pierderile de caldura prin peretii insuficient izolati termic;
- riscul seismic;
- gradul de uzura tehnica;
Toate acestea reprezentand motive pentru care valoarea imobilului nu va creste in timp, existand chiar riscul de a scadea.
Principalul motiv pentru care ansamblurile rezidentiale noi sunt ocupate in proportie de aproape 100%, este pretul de vanzare, eventual si aspectul exterior al blocurilor.
Cele mai mari dezavantaje ale blocurilor noi sunt:
- structura de rezistenta deseori fragila;
- materialele de constructie de proasta calitate care pot conduce la avarii serioase in timp;
- peretii interiori din rigips care nu ofera izolarea fonica necesara;
Deseori, apartamentele noi si mai ieftine se afla localizate la periferie, ceea ce presupune o serie de dezvantaje:
- infrastructura deficitara (lipsa retelei de canalizare, drumuri neasfaltate;
- timpul pierdut cu transportul spre locuinta sau serviciu;
- numarul insuficient de mijloace de transport in comun sau deseori lipsa acestora;
- lipsa farmaciilor, scolilor, unitatilor bancare, magazinelor, etc;
Avantaje si dezavantaje apartamente in blocuri noi
Apartamentele noi au insa si avantaje cum ar fi:
- confortul sporit (de obicei) fata de cele din blocurile vechi;
- posibilitatea alegerii finisajelor dorite;
- instalatii noi;
- izolatia termica exterioara;
- centrala termica inclusa(in majoritatea cazurilor);
- suprafata generoasa a teraselor sau balcoanelor;
- locul de parcare la subsolul imobilului sau in exterior.
In opinia noastra aproximativ 35-40 % dintre ansamblurile rezidentiale noi sunt construite cu materiale de calitate, beneficiaza de o locatie buna si de infrastructura completa. Aceste, imobile sunt insa destul de scumpe, atat din cauza pretului mare al terenurilor pe care au fost edificate cat si ca urmare al pretului materialelor de constructie.
In ultimii ani cumparatorii au devenit interesati de calitatea constructiei ansamblurilor rezidentiale si de locatia noilor ansambluri, devenind mai selectivi.
Pe langa locatie, valoarea estetica si calitatea proiectelor devenind criterii importante in luarea deciziilor de achizitionare a unui apartament.
In acelasi timp a crescut competitia intre dezvoltatorii, iar acestia au devenit mai atenti la calitatea constructiilor si mai transparenti, punand la dispozitia clientilor o serie intreaga de informatii si documentatii.
Pe masura cresterii exigentei cumparatorilor, a crescut si concurenta intre dezvoltatori si de aici cresterea calitatii constructiilor noi, nivelul de reticenta fata de constructiile rezidentiale noi a scazut, in special daca ne raportam la perioada de dinainte de 2008.
Cel mai bine ne putem da seama de calitatea lucrarilor si a materialelor folosite in cazul unei constructii noi, la demararea constructiei, atunci cind se ajunge la stadiu de rosu, apoi de gri.
Pentru ca eventualele schimbari sau abateri de la proiect sunt vizibile, putem astfel constata diferentele intre ceea ce este in proiect si ceea ce este in realitate.
Este recomandabil sa cerem parerea unui inginer cu experienta in constructii, pentru a constata eventualele probleme, acesta poate verifica, cu ajutorul aparaturii de specialitate si a experientei in constructii, structura de rezistenta a imobilului si poate oferi informatii despre siguranta cladirii.
Pentru a avea siguranta ca achizitionati un apartament de calitate, trebuie sa verificati urmatoarele aspecte:
- peretii interiori (expertii nu recomanda rigips-ul pentru compartimentarea apartamentelor);
- orientarea acoperisului blocului, materiale folosite pentru realizarea acestuia;
- eventuale infiltratii de apa in subsol;
- segregari ale stalpilor daca constructia este la rosu;
- racordarea la canalizarea din oras, (in cazul ansambluirilor cu fosa septica apa este foarte dura, periclitand siguranta masinilor de spalat si chiar a conductelor);
- gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei;
- vecinii ansamblului
- cuantumul lunar la intretinere(unde este cazul)
- frecventa mijloacelor de transport in zona (mai ales daca este vorba despre un imobil aflat la periferia orasului).
Dupa verificarea acestor aspecte recomandam clientilor interesati sa ceara opinia celor care deja locuiesc in respectivul imobil, mergand la apartamentele vecine care sunt deja locuite.
Documente pe care le putem solicita de la dezvoltator
La cererea unui viitor cumparator, dezvoltatorul are obligatia sa puna la dispozitia solicitantului toata documentatia proiectului rezidential:
- cadastrul, in cazul in care apartamentul este deja finalizat,
- garantia imobilului,
- avizele necesare demararii si derularii proiectului,
- receptia finala
- avizele celor de la Siguranta in Constructii,
- istoricul terenului pe care este amplasata constructia (fostii proprietari, actele care releva faptul ca dezvoltatorul este actualul proprietar de drept al terenului).
Pentru a fi 100% siguri ca totul este in regula este bine sa solicitati opinia agentului imobiliar care va insoteste sau unui expert autorizat care sa studieze documentatia.
Un aspect foarte important, il constituie verificarea autorizatiei de construire, intrucat este posibil ca dezvoltatorul sa faca lucrari suplimentare, ulterioare autorizarii sau sa nu respecte cele cerute prin autorizatia initiala.
Este recomandat sa fie ceruta de la dezvoltator si cartea imobilului, pe care sa o analizati impreuna cu un specialist in domeniu. Acolo se gasesc toate informatiile legate de imobil, precum si etapele de constructie, materialele folosite, si copiea proiectului.
Documente necesare pentru vanzare-cumparare
- contractul de vanzare/cumparare sau contractul de construire,
- procesul verbal de predare-primire a locuintei
- certificatul fiscal
- incheierea de carte funciara
- extrasul de carte funciara
- adeverinta de la asociatia de proprietari si dosarul cadastral in copie.
De asemenea, cumparatorul poate solicita dezvoltatorului si contractul de antrepriza, pentru a identifica garantiile date de constructor. In acelasi timp putand verifica provenienta materialelor si a echipamentelor folosite.
Solutia optima este de a cerere dezvoltatorului certificatele de calitate pentru materialele utilizate, certificatele dirigintelui de santier pentru fiecare faza a constructiei si rapoartele inginerilor de santier din timpul constructiei.
Ansamblurile noi de locuinte au fost foarte bine primite in perioada de boom-ului imobiliar, insa nivelul ridicat al preturilor, scepticismul unui concept nou de achizitie i-a determinat pe cumparatori sa se orienteze in acea perioada cu precadere spre imobilelele vechi.
Pe masura ce preturile au mai scazut si dezvoltatorii au apucat sa castige increderea clientilor prin calitatea lucrarilor efectuate, interesul pentru un imobil nou a crescut vizibil.
